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成都房地产发展方向分析
发布时间:2017-08-08     阅读:482次

房地产至少还有20~30年的辉煌期

  对于成都房地产的发展方向,陈淮表示成都还有上升的空间。他表示:“成都的房价也只是持续温和上涨而已,你听说银川、贵阳暴涨了吗?你听说其他的省会城市暴涨了吗?中国、、、、几个省,我们不说地市级城市,省会级城市里面武汉温和上涨还赶不上成都。所谓的房价暴涨,也就是一线城市的问题,二三线城市并不存在。因为像成都这样的大城市,无论怎样有中国的国情,逃不脱一个共同的规律,就是在城市建设发展到相对稳定的时候,基础设施比较完善,人口在城乡分布稳定以后,中产阶级向郊区转移的趋势会接着出现。所以我们并不是有多少人住进房子,我们这个房地产就算建设完了,我们的房地产业,我坚定地认为至少还有二十到三十年的辉煌期。”

  根本就不存在“钱荒”

  而是缺流通渠道

  陈淮就媒体关心的热点问题跟大家进行了交流。在提到钱荒问题时,陈淮先生严肃地反问:“荒什么?哪里有一个“钱荒”?我认为媒体说的这个钱荒是个虚假的命题。仅仅才几个月前人们还高调宣称房价涨是因为中国的货币乱发,货币政策过度宽松,货币流动性泛滥导致的,余音未消又钱荒,到底是钱多了还是少了?不可能几个月内由货币供大于求变为供不应求。我个人的见解根本不存在一个“钱荒”,用股市的话借题材拉高,借题材打压,说国外的资金要流出市场,有没有呢?肯定有,但一定是言过其实。

  “钱荒”风波期间,不少专家学者认为资金短缺的根本原因在于资产负债结构的期限错配和空转及其背后的金融结构失衡。就这一问题陈淮给出了这样的说法:“我们不缺水,缺的是水流到田里的渠道。在过去一年多,由于货币政策一定程度的调整,流到房地产的钱越来越多地通过信托、私募等方式,叫引资银行,在金融规范上面的意见就有不统一的地方,并不是缺水或者缺地,而是缺渠道,这个问题和改革连在一块儿,而不是和短期的调控政策连在一块儿,改革指什么呢?指我们金融系统一些像市场机动性转变的调整。实际上我们过去讲了十年,房地产发展运营过程中,依靠于借钱,这件事是天经地义,不可避免的,就西部山区农民盖房子,给儿子娶媳妇也得把十里八乡借遍,动用个人的信用资源,正常!关键是我们要把这种过度依赖银行的间接融资转变到依靠于多渠道,多层次的直接融资上来。”

  炒作高地价毫无意义

  房产税不会影响房价

  对于今年上半年国内高价地频出的现象,陈淮认为很正常。“地价的短期波动说明不了问题,我只能说那是临时工干的事,炒作高地价毫无意义。我希望有机构给出一个平均数,比如2010年、2011年、2012年的平均地价平均曲线,我们再来说地价涨了没有。开发商过去观望没拿地很正常,现在补仓拿了一些高价地也很正常。至于地价为什么那么高,我只能说土地制度不改革,什么调控都是扯淡。”

  而就大家关心的房产税问题,陈淮也幽默地给出了自己的答案:“房产税不是调节税,起不到调房价的作用。”陈淮认为房产税短期内出炉不靠谱,“最近两年来炒作房产税的信息基本上出自一些政策类的报表,都是据接近某一个部委的人士说的,没有一件是有根据。第二今年的任务是稳增长,所有加税对增长起副作用的,作为学者,我个人不认为这是一个合适的时机。第三如果房产税一定要出台,它是一个资产税,不是调节税,别以为房产税是调房价的。”

  虽然与房价没关系,但是陈淮认为房产税能调节市场的供求,“房产税是间接税,不同于直接税。现在市场主要是直接找你收的,你有收入没有?交收入税,你有资产没有?交资产税,这是制度的建设,和调房价没有关系,但是会影响到市场的供求。比如说现在告诉你90平方米以下不征,180平方米征三倍,你买多大?我告诉大家一个经济学道理,家庭住房三到四口人的时候,90平方米可以满足你住房需求九成以上的功能,厨房、卫生间、卧室,以及公共活动空间,再加90平方米,那90平方米最多满足你5%~8%的功能,你为此要花一倍的钱去买,还要再若干年,上好几个档的交税,你还会买吗?此时需求自然就得到抑制,全社会的需求就被限定在合理的范围,供求的平衡就有利于实现。”